Bei Bauverträgen gibt es die Möglichkeit zum einen BGB-Verträge (Bürgerliches Gesetzbuch), zum anderen VOB-Verträge (Verdingungsordnung für Bauleistungen) zu schließen. Grundsätzlich gilt das BGB, da Bauverträge juristisch als „Werkverträge“ einzuordnen sind. Es können aber vom BGB abweichende Regelungen vereinbart werden. Insofern wird häufig die VOB herangezogen und vereinbart. Die VOB besteht aus drei Teilen: 1. VOB/A für Vergabe öffentlicher Bauaufträge 2. VOB/B für allgemeine Vertragsbedingungen 3. VOB/C für allgemeine technische Vorschriften.
Von praktischer Bedeutung ist für die meisten privaten Bauherren die VOB/B. Sie beinhaltet Mitwirkungspflichten des Bauherren und bietet Verhandlungsspielräume. Die Auftragsabwicklung wird detaillierter als im BGB geregelt. Nachfolgend sind die wichtigsten Unterschiede zwischen BGB und VOB/B Verträgen dargestellt:
Allgemeine Geschäftsbedingungen AGB werden nur dann Bestandteil eines BGB-Vertrages, wenn sie vereinbart werden. Werden keine AGB vereinbart, gilt allein das BGB. Die VOB/B stellt die allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den Parteien eines Bauvorhabens dar.
Allerdings muss die VOB/B wirksam in den Vertrag mit einbezogen werden. Sie unterliegt dem besonderen Verbraucherschutz und dem nunmehr ins BGB übernommenen Vorschriften des ehemaligen AGB-Gesetzes. Demnach dürfen die Vertragspartner des Verwenders der VOB/B nicht unangemessen benachteiligt werden. Die Vorschriften der VOB/B gelten daher nur unter Fachkundigen als ausgewogen. Damit die VOB/B auch bei Unkundigen wirksam vereinbart wird, muss sie als Ganzes und individuell vereinbart werden. Dazu wird dem Bauherrn zumeist der Text der VOB/B übergeben, damit er in zumutbarer Weise zur Kenntnis genommen werden kann.
Die Abnahme kann erst erfolgen, wenn das Werk mängelfrei fertiggestellt ist. Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Abnahme verweigert werden. Die Abnahme hat förmlich zu erfolgen, d. h. es wird ein Protokoll im Rahmen einer gemeinsamen Besichtigung des Bauobjekts angefertigt. Auch beim VOB/B-Vertrag kann die Abnahme nur auf Grund wesentlicher Mängel verweigert werden. Darüber hinaus enthält die VOB/B jedoch verschiedene Möglichkeiten der Abnahme.
Es wird eine gemeinsame Objektbegehung vorgenommen und vor Ort ein Protokoll mit allen Mängeln erstellt.
Legt der Bauunternehmer eine schriftliche Benachrichtigung über die Fertigstellung oder die Schlussrechnung vor, so gilt die Werkleitung gem. § 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B nach 12 Werktagen als abgenommen, wenn der Auftraggeber nicht innerhalb der 12 Werktage eine förmliche Abnahme verlangt. Darüber hinaus wird die Abnahme gem. § 12 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B auch dann fingiert, wenn der Bauherr zum Beispiel sein Haus bezieht und in Benutzung nimmt. Verlangt er nicht innerhalb von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung ein Abnahme, so gilt die Abnahme ebenfalls als erfolgt.
Die Gewährleistung beginnt mit der Abnahme. Für Arbeiten an einem Bauwerk beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre. Für Arbeiten an einem Grundstück 1 Jahr. Auch beim VOB/B-Vertrag beginnt die Gewährleistung mir der Abnahme zu laufen. Für Arbeiten an Bauwerken beträgt sie 2 Jahre, kann jedoch verlängert werden. Ebenso wie beim BGB-Vertrag gilt sie bei Arbeiten an Grundstücken für 1 Jahr.
Der Auftraggeber muss dem Bauunternehmer eine angemessen Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist besteht die Möglichkeit zur Minderung, Wandelung oder zur Geltendmachung von Schadenersatz. Die Mängelbeseitigung muss schriftlich verlangt werden. Ist die Mängelbeseitigung nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand, so besteht die Möglichkeit eines Nachlasses. Schadenersatz wird nur bei wesentlichen Mängeln gewährt.
Liegen bereits bei der Abnahme Mängel vor, hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Neuherstellung. Beim VOB/B-Vertrag besteht ein Anspruch auf Neuherstellung nur dann, wenn: 1. der Mangel erheblich ist. 2. eine Nachbesserung keinen sicheren Erfolg verspricht.
Wird beim BGB-Vertrag ein Mangel nicht fristgerecht beseitigt oder bleiben die Versuche des Unternehmers erfolglos, so kann der Bauherr ein Ersatzunternehmen auf Kosten des Bauunternehmers mit der Mängelbeseitigung beauftragen. In Bezug auf eine Ersatzvornahme sind die Regelungen des VOB/B-Vertrages identisch mit denen des BGB-Vertrages. Nach fruchtlosem Fristablauf und Androhung der Ersatzvornahme kann der Bauherr ein Ersatzunternehmen mit der Beseitigung der Mängel, die der Bauunternehmer verursacht hat, beauftragen.
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